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不動産売却のノウハウ

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転勤時の持ち家はどうする?
賃貸、売却、空き家のメリット・デメリットを解説

「ようやくマイホーム(持ち家)を手に入れたのに転勤の辞令が出てしまった…」このような状況になった時にまず考えなければならないことは、単身で赴任をするか、家族同伴で赴任するかではないでしょうか。その上で、家族同伴で赴任すると選択した場合には、マイホームの管理はどうしたら?それとも売却すべき?など時間がない中、どうしたらよいか悩んでしまいますよね。
今回は、急な転勤によるマイホーム(持ち家)の取扱いや選択肢となる賃貸、空き家、売却のそれぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

目次

急な転勤で決断が迫られるマイホーム(持ち家)の取扱い

急な転勤の辞令!その時、まず初めに決断しなければならないことは次の事柄でしょう。

  • 家族は引続き持ち家に居住し、単身で赴任する
  • 家族も同伴して、赴任する

転勤の辞令が出た際には、単身で赴任するか家族同伴で赴任するかのどちらかを早急に決断しなければなりません。しかし、お子様の有無や短期の赴任か長期の赴任かなど、ご自身のおかれている状況によっても考慮しなければならない要素は異なってきます。これからご紹介するメリット・デメリットの観点も踏まえて、考えを整理していきましょう。

家族は引続き持ち家に居住し、単身で赴任する場合

家族は引き続き持ち家に居住し、単身で赴任することを選択する場合には、当然持ち家と赴任先の2つの住まいが必要です。その場合のメリット・デメリットや注意点を確認しておきましょう。

家族が持ち家に引続き住む場合のメリット。

  • お子様の転園や転校の必要がないため環境を変えなくてすむ
  • 住宅ローン控除(減税)が継続して受けられる

家族が持ち家に引続き住むことのメリットの1つとして考えられるのは、お子様がいらっしゃるご家族の場合には、転園や転校が不要ということです。家族同伴で赴任先へ引越す場合には、当然お子様は、転園や転校をしなければいけません。お子様の生活環境や人間関係を変えずに済むことは、家族が持ち家に引続き住む場合の最大のメリットと言えるでしょう。

また、金銭面においては、住宅ローン控除(減税)が継続して受けられることがメリットとして挙げられます。マイホームを購入する場合、買主様の多くが住宅ローンを利用しますが、住宅ローン控除(減税)は、原則的に、住宅ローンの契約者ご本人が居住することが必要です。しかし、転勤の場合で家族が持ち家に引続き住み続ける場合には、例外的に住宅ローン控除(減税)を継続して適用を受けることが可能です。

家族が持ち家に引続き住む場合のデメリット

  • 単身赴任先の住まいの家賃の支払いと持ち家の住宅ローンの支払いによる経済的負担が大きくなる
  • 物理的にも精神的にも家族と離れ離れとなってしまう

家族が持ち家に引続き居住し、転勤先にご自身のみで赴く場合には、通常、その多くが赴任先で賃貸物件を借りて生活することとなります。
そのため、持ち家の住宅ローンの支払いと赴任先の賃貸物件の支払いが必要となり、経済的な負担が大きくなります。特に、勤務する会社にて家賃補助や単身赴任手当などの諸手当が少ない場合には、赴任期間が長期になればなるほど経済的な負担が大きくなっていきます。そのため、転勤にあたっての諸手当の有無や支給額をまずは確認し、単身赴任をしても住宅ローンの支払いが余裕をもって続けることができるかを試算してみましょう。

また、転勤先に単身で赴任をする場合には、残念ながら今までのように毎日家族とは会うことができません。物理的にも精神的にも家族と離れ離れとなってしまうため、家族と過ごす時間を特に大切にしている方にとっては、大きなストレスとなってしまうことが考えられます。
さらに、ご家族と離れ離れなるということは、ご自身だけが我慢すればよいというものではなく、ご家族も思いは同様でしょう。ご家族に寂しい思いをさせることがないよう、家族の気持ちを大切にしながら決断することが大切です。

家族が持ち家に引続き住む場合の注意点

  • 住宅ローン控除(減税)の適用を受けられない場合もある
  • 住宅ローンの契約者が転勤する場合は、金融機関に必ず連絡しましょう

転勤先が海外の場合には、原則、住宅ローン控除(減税)制度の適用を受けることができません。この制度は、その適用を受ける年の12月31日に契約者が日本に住んでいることが適用要件となるからです。しかし、平成28年4月1日以降にマイホームを取得した場合の方は、海外転勤の場合でも一定要件を満たすことで住宅ローン控除(減税)の適用を受けることが可能ですので、よく確認しておきましょう。

また、忘れがちなのが金融機関への連絡です。住宅ローンは、契約者ご本人が居住していることを条件に融資を受けていることが、通常です、住宅ローンの借り入れ先である金融機関に早めに連絡をおこないましょう。

家族同伴で赴任する場合のマイホーム(持ち家)の取扱いについて

ご家族も同伴して、赴任すると決断した場合、次に考えなければならないことは転勤期間中のマイホーム(持ち家)の取扱いをどうしたら?ということではないでしょうか。家族同伴で赴任する場合の持ち家の取扱いとしては、概ね次のとおり3つの選択肢が考えられます。

  • 賃貸物件として貸し出す
  • 空き家のままにする
  • 売却する

この3つの選択肢を検討する上で、それぞれどのような状況の場合に得策か、また、それぞれにどのようなメリット・デメリットや注意点があるのか詳しく見ていきましょう。

賃貸物件として貸し出す場合のメリット・デメリットや注意点について

転勤の期間が比較的短期・中期で帰任できることが想定される場合や将来、持ち家に必ず戻る必要性がある場合には、持ち家を賃貸物件として貸し出すことが得策であると考えられます。

メリット

  • 家賃収入を得られる
  • 持ち家を保有し続けられるため将来、再度居住することが可能

この場合では、持ち家を賃貸物件として貸し出すことで、毎月家賃収入を得ることが可能です。住宅ローンが残っている場合でも、月々の住宅ローンの返済額の一部に家賃収入を充当できますので、経済的な負担が軽くなるでしょう。

また、賃貸の場合では、持ち家をご自身の財産として保有を継続できますので、赴任先から戻ってきた時には再度、居住することが可能です。これらが賃貸をおこなう場合の、最大のメリットといえるでしょう。

デメリット

  • 住宅ローン控除(減税)の適用を受けることができなくなる
  • 賃貸物件の募集や管理委託費用、各種維持費用がかかる
  • 他者が居住するためマイホーム(持ち家)へのキズや汚れは避けられない

住宅ローン控除(減税)は、先述したとおり原則的に住宅ローンの契約者ご本人が居住していることで適用を受けられる制度です。したがって、持ち家を賃貸物件として貸し出すということは、住宅ローンの契約者が居住していないことになりますので、当然に住宅ローン控除(減税)の適用も受けられなくなります。

また、賃貸物件として貸し出す場合には、貸し出す際の持ち家のリニューアル工事費用や入居者募集の費用が必要となってきます。その後、借主様が見つかった後は、入居者の管理委託費用や物件の維持管理費用、修繕費用が発生するため定常的に費用の支出を見込んでおくことが必要です。

さらに、持ち家を賃貸物件として貸し出すということは、賃料を対価に借主様に持ち家を使用させる権利を渡すということを意味し、借主様が通常の生活をおくっていたとしても当然、建物へのキズや汚れは避けられないでしょう。
国土交通省が策定している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方では、通常使用によってできたキズや汚れについては、借主様が修繕を負担する必要はないと解されています。そのため、賃貸物件として貸し出した当時の状態で戻ってくるものとは期待せず、再度ご自身が居住する場合には、大なり小なりのリフォーム費用が必要となることを覚えておきましょう。

注意点

  • 普通賃貸借契約と定期賃貸借契約とでは、契約期間の考え方や賃料水準が異なる
  • 金融機関に連絡し承諾を得なければ契約違反となる可能性がある

賃貸物件として貸し出す場合には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種類の契約形態のどちらかを選択の上、借主様と賃貸借契約を締結することが必要です。
普通賃貸借契約とは、一般的に2年間の契約期間を設定した上で、その契約期間の満了が到来した際に、借主様側に賃貸借契約の継続意向(引続き入居希望)があれば、新たに2年間の契約期間で更新が可能となるといった契約形態です。一方、定期賃貸借契約は、普通賃貸借契約のように契約期間の更新という考えがそもそもありませんので、当初○年と定めた契約期間が経過すると賃貸借契約が終了します。そのため、もし借主様が引続きその賃貸物件を借りたいという意向があったとしても、当然退去しなければならないといった契約形態となります。

そのため、転勤の期間が大まかに決まっていて、帰任後は必ず持ち家に戻る予定がある場合には、定期賃貸借契約を選択することをおすすめいたします。ただし、定期賃貸借契約は、当初取り決めた賃貸借契約期間をもって契約が終了しますので、賃貸借契約期間の更新が可能となる普通賃貸借契約よりも賃料水準が下がることを覚えておきましょう。

次に、住宅ローンの融資を受けて購入した持ち家を賃貸物件として貸し出す場合には、借入先の金融機関の承諾が必要となってきます。そもそも住宅ローンは、ご本人やその家族が居住する住居を購入することを目的としたローンです。したがって、住宅ローンの融資を受けた住宅は、原則的に賃貸を目的とした利用はできず、契約違反となってしまいます。
しかし、持ち家から転居をせざるを得ない転勤などの事情の場合には、金融機関によって対応は異なりますが、住宅ローンの返済中でも期間を区切ることで持ち家を賃貸に出すことが認められるケースもあります。事前に借入先の金融機関に相談した上で、賃貸に出すかを判断しましょう。

空き家のままにしておくメリット・デメリットや注意点について

転勤の期間が短期間で帰任できることが想定され、一旦離れた持ち家に必ず戻る必要性がある場合には、空き家のままにしておくことが得策となる場合があります。

メリット

  • 家財をそのままの状態で保管することが可能
  • マイホーム(持ち家)を他者に利用させないためいつでも使用可能

持ち家を空き家のままにしておくメリットとしては、賃貸や売買のようにすべての家財を搬出する必要がなく、必要な家財のみを転勤先に持っていくことが可能です。
さらに、賃貸の場合と異なり思い入れのある持ち家を他者に使用されることがないため、転勤先から出張で数日帰ってくる場合など、ご自身のタイミングでいつでも持ち家を利用できることが大きなメリットであるといえます。

デメリット

  • 赴任先の住まいの家賃と持ち家の住宅ローンの二重の支払いや税金などの経済的負担がより大きくなる
  • 誰も居住しないため建物や設備の経年劣化が進みやすくなる
  • 住宅ローン控除(減税)の適用を受けることができなくなる

冒頭ご紹介した単身赴任をおこない、家族が持ち家に引続き住むケースと同様に持ち家を空き家のままにしておくケースでは、持ち家の住宅ローンの支払いと赴任先の賃貸物件の支払いを二重におこなうことが必要となるため、経済的な負担が大きくなります。さらに、都市計画税や固定資産税などの税金、維持管理費(マンションの場合であれば、管理費・修繕積立金。戸建ての場合であれば、庭木の手入れの費用など)、火災保険料など、誰も利用していないにも関わらず負担しなければならない費用がでてきます。そのため、転勤の期間が長くなればなるほど、空き家のまま保有することは経済的な負担が増していくことになります。

また、空き家のままにしておくことで、建物自体や設備の経年劣化が進みやすくなると言われています。空き家の状態のままでは、玄関、窓、換気扇などを開閉することがありませんので、建物内に湿気がたまり建物自体の劣化が進行しやすくなります。また、水道を定期的に利用しないことで配管が劣化することもあります。

そのため住もうとした時に、住める状態ではなくなっていることも考えられますので、空き家のままにすることを選択した場合は、通気・換気、通水、庭木の確認、郵便物の整理など定期的に巡回してもらえる信頼できる方を見つけることが重要です。もし、そのような方がいない場合には、ご家族が持ち家に立ち寄り定期的にメンテナンスをおこなうことや費用はかかりますが、不動産管理会社が提供している「空き家管理サービス」などを利用することも検討しましょう。

なお、住宅ローン控除(減税)は、先述した持ち家を賃貸物件として貸し出すケースと同様に契約者ご本人が居住していないことになりますので、住宅ローン控除(減税)制度の適用も受けられません。

注意点

  • 中長期の転勤や持ち家に戻る可能性が低い場合には、賃貸か売却を選択しましょう

思い入れのある大切なマイホーム(持ち家)をそのまま(空き家)の状態にしておきたいという気持ちは、誰もが共通している気持ちかと思いますが、中長期間に亘る転勤や将来その持ち家に戻る可能性が低い場合には、賃貸か売却を選択するようにしましょう。
それは、空き家のまま保有し続けることを選択し、結局そのお住まいに戻らないことになった場合には、不要なリスクと無用な経済的な負担を背負ってしまったということにも成りかねず、そのようなケースでは、空き家のまま保有するメリットはほぼないといっても言い過ぎではないでしょう。
その持ち家に戻るかどうか不確かな場合には、安易に空き家のまま保有することを選択せず、ご自身のご事情にあわせて売却か賃貸かを選択することをおすすめいたします。

売却するメリット・デメリットや注意点について

転勤の期間が比較的中期・長期に亘ることが想定される場合や将来、持ち家に戻る可能性が低い場合には、売却を選択することが得策でしょう。

メリット

  • 不動産資産を現金化できることで他の用途に充当が可能
  • 持ち家の維持費や固定資産税などの経済的な負担がなくなる

持ち家を売却する最大のメリットは、不動産という資産を現金化できることでしょう。持ち家を売却することで、経年による建物価値の減少を回避でき、現在の不動産資産の価値を確定させることが可能となります。

また、固定資産税、都市計画税、維持管理費用などが不要となりますので、経済的な負担が軽くなります。

このように不動産資産を現金化することで、転勤先での新たな住まいの購入資金に充当が可能となることや、帰任後に住まいを購入することなど、今後のライフプランに合わせた多様な使途に充当が可能となり自由度がより一層高まります。

デメリット

  • 同じ不動産を再度手に入れることが困難
  • 売却に関する諸費用が一時的に発生する
  • 住宅ローン控除(減税)の適用を受けることができなくなる

不動産は、条件が類似する物件はあっても全く同じ条件の不動産は存在しません。同じ地域の一戸建てであっても土地面積や日当たり具合など条件はそれぞれ異なりますし、同じマンション棟であっても階数、間取り、方位などの部屋の条件はすべて変わってきます。そのため一度、不動産を手放すと全ての条件が同じ不動産を手に入れることは困難だと言えます。したがって、将来、転勤先から帰任する際に、必ずその不動産に戻ってくる必要がある場合には、売却という選択は避けるべきできしょう。

また、金銭面では、不動産を売却することで、一時的にさまざまな費用負担が発生してきます。具体的には、不動産仲介会社への仲介手数料、抵当権抹消などの登記費用、印紙税、譲渡所得税などが必要となることがありますので、よく確認しておきましょう。

注意点

  • 売却時期や条件によっては、希望の価格では売却できない可能性も・・・

不動産価格は需給関係によって変動しやすく、また経年によっても建物の価値は減価していきます。そのため、売却時期や不動産の条件によっては希望する価格では売却できないこともありますので、初期検討段階であったとしても不動産仲介会社に売却査定を依頼し、提示のあった売却査定価格を元に最終的に判断を出すとよいでしょう。

転勤で持ち家の取り扱いに迷ったら、まず不動産仲介会社に相談しましょう

これまで解説してきたように転勤の辞令が出たら、まず、単身で赴任するか家族同伴で赴任するかのどちらかを決断しなければなりません。その上で、家族同伴で赴任することを決断された場合には、こちらでご紹介した「賃貸にする」、「空き家のままにする」、「売却する」といったマイホーム(持ち家)の取扱いを十分に検討しなければなりません。
しかし、お子様の有無や短期の赴任か長期の赴任かなど、ご自身のおかれている状況や今後のライフプランによっても、どの選択肢が最適であるかは異なってきます。
また、それぞれにメリット・デメリットも異なりますので、持ち家の取り扱いにお悩みなら、まずは信頼できる不動産仲介会社に相談することが課題解決の近道となるでしょう。

小田急不動産では、ご所有不動産の売却、また、賃貸の募集から物件管理までを承っております。
持ち家の取扱い(売却・賃貸・空き家のまま保有する)をまだ決めていなくても、転勤の辞令が出た早い段階からご相談していただくことをおすすめしております。それは、さまざまな選択肢を事前にご検討をしていただくことで、結果として、ご自身の満足のいく決断につながるからです。

小田急不動産では、売却査定依頼や賃貸査定依頼も無料で承っていますので、マイホーム(持ち家)の活用方法についてお悩みであれば、まずはご相談ください。お客様のご事情に応じた最適なご提案をさせていただきます。

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